新国五条细则:最后一拳,还是那个姿势

2013-03-09 14:19 来源:南方周末

2013年3月4日,浙江省宁波市房屋交易中心挤满了前来办理限购证明申请的市民,不少市民都抢在新政出台之前来办理房屋交易手续。 

相较于过去三年的调控手段,这一次的新国五条细则用的还是打压需求的老招数。不同的是,这次的重税政策招来了民间更多不满情绪和争议。这样的单一打法真能抑制住房价吗?

在卸任的最后时刻,这届政府向楼市打出最后一拳,震动市场。

2013年3月1日,“新国五条”细则(17号文)下发。这一天,通常被认为是本届政府实质上的最后一个工作日,因为此后两会召开,将选出新一届政府。

相比8天之前、这届政府最后一次国务院常务会议上出台的“新国五条”,细则扩大了限购范围、重提了房价调控目标、预留了提高首付比例的“包袱”,最令人吃惊的是,还要严格对二手房交易环节课以差额20%的个人所得税。

在任何调控政策都没取消的前提下,中原领先指数系统的数据显示,2012年至今,北上广深四城市累计涨幅均超过15%,近两个月更甚。房价这匹烈马眼看着又要再一次脱缰了,这恐怕是这届政府眼看要卸任还坚持出台新政的根源。

据一位接近住建部的人士透露,相比过去三年的几次调控政策,“新国五条”的出台其实略为仓促。往常相关司处的具体办事人员都要提前准备一些材料,这一次没有。

“房价上涨过快,以及存在进一步暴涨的可能性,这是当下楼市的主要矛盾,是迫切需要解决的。调控房价的政策有很多,但是现阶段可选的又能快速抑制上涨的政策很少。必须承认新国五条有一定负面效果,但只能先想办法压住市场。”住建部政策研究室赵路兴无奈地表示。

其实是个老政策

调控的大原则不新鲜,动用的政策其实也是老的。

争论和批评声最多的增税这一条,在新国五条细则中是这么表述的:对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

这种计征方式和税率,其实是2006年国税总局就确定下来的。在当年7月下发的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中,明确了两种征收方式,一种是房价差额的20%,一种是房价总额的1%。

在此之后,除了东莞、佛山等少数城市严格按照前一种计税方式征收,全国大多数城市尤其是一线城市不约而同地选择默认为后一种方式。毕竟,近5年的房价飞速上涨,已经让两种计税方式的数额有可能相差10倍以上。

而“按规定应征收的个人所得税”这一限定条件,根据中国现行税务制度,只有“个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得”,才能免征个人所得税。这是一条1999年颁布并沿用至今的个税优惠政策。

“只是,满足这一条件的卖方少之又少,我经手的客户里恐怕一成都不到。”从业7年的中原地产北京公司的王大磊告诉南方周末记者,“除非是自住客户想换房,卖了再买。”

给刚需留个口子

跟历次调控政策正式执行前的真空期一样,房地产市场瞬间爆棚。细则出台第二天,北京、杭州、南京等一线城市的二手住宅网签量暴增一倍。连房地产交易中心的黄牛号也顺势涨价,3月4日北京的过户号从300元炒到1000元一个。

“说实话,我也不知道新政后房价会涨还是跌。反正近期正计划买房,趁着政策还没执行,能买还是买吧,比较放心。”2013年3月2日一早,曾贤只是咨询了一个最近一直在看房的同学,就直奔广州万科金色悦府,定下一套总价170万、99平米的房子。回去一交流,不到100人的小单位,竟然还有4位同事也在看房。

像曾贤这样抢购新房的还在少数,更多挤着要上末班车的是二手房买家。在各地细则尚未出台的现在,如果简单理解17号文,只有购买满五年并且是卖家唯一住房的才能免交个人所得税。在北上广深这些过去五年房价翻番的城市,一套现价200万元的房子就意味着要交20万元的税。毫无疑问,近半年汹涌起来的购房热情将会大受抑制。

“此次调控的目标非常清晰,目的就是抑制投资、投机购房需求。”在两会上被围追堵截的全国政协委员、住建部副部长齐骥明确指出,近几年来房地产调控目的都是如此,包括此次出台的“新国五条”细则。

但连全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康在两会上接受媒体采访时也表示了担忧:“刚刚出台的打击投机性购房需求的新政可能也会对刚性需求产生影响。”

网络上开始流传出千奇百怪的避税妙招,比如一套复杂的离婚再结婚流程。就连经济学家巴曙松也在微博上提示了国际上的通常做法:以房地产抵押形式借款不还,法院裁决;或以公司形式持有房地产。

一位接近住建部的人士传递了一个可能的好消息,就是3月5日住建部会同国税总局商量出了一份更加细化的指引。指引的大方向是:该收的税肯定要从严征收,但会给刚需留出一个口子。

口子怎么留?易居研究院副院长杨红旭预计有可能是恢复“对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免所得税”这一2010年暂停的政策。

重税能压住房价?

更重要的问题是,通过扩大限购、课以重税等方式抑制住投资购房需求之后,广大人民群众挂心了十年的房价就一定能应声而跌吗?

在全国为数很少的执行差额20%个人所得税的东莞,2007年开始新的计税方式后,其二手房市场也曾遭遇过一轮低潮,但只持续了半年左右。当然,东莞的房价不算太高,涨幅也没有太大,又按规定扣除了中介费、装修费、利息、契税、专项维修基金、营业税等六项,税负增加的不是太多。

可是,在房价远远高过内地的香港,重税依然没有绊住一路向上的房价。为了限制炒卖,香港政府一年前开征“额外印花税”,对持有两年以内的住宅买卖征收最高20%的重税。

但定居香港的新浪财经香港站站长彭琳观察到的现象却是,炒卖迅速降温,但同时可买卖的房源也急剧减少,不用被征收“额外印花税”的住宅变得奇货可居。“供不应求加剧,最终被迫吞下重税苦果的,仍然是买家。”彭琳在香港买房记中如是写道。时至今日,香港房价已经连续两年维持每月3%上下的涨幅了。

新国五条细则会带来大不同的政策效果吗?杨红旭不这么认为。细则出来后,他在微博上言之凿凿地下了“2013市场仍将振荡上行”的判断。“肯定会降温,每轮重大新政后,皆如此。成交量的下滑可能会持续到三季度,个别月份下半年的房价可能还会出现环比下跌。但是一年后的房价还是会高过现在。”

既如此,在这样一个卖方市场中,差额20%的巨额税负是否最终还是由购房者扛下?

做了7年中介了,王大磊经手的每一单二手房买卖中,不管税种名目上是卖家还是买家的,最终都是由买家来掏腰包。上海的二手房交易中干脆有一个说法叫“到手价”——卖家只关心最终拿了多少钱,怎么避税就看你买家的能耐了。

在深圳中联地产集团二手房研究院总经理肖小平看来,只要政策没有改变大家对房地产市场甚至整个经济的长远预期,多重的税最终都会被转嫁。“夸张点说,新国五条唯一的好处是至少在当下改变了一部分人的预期;在此之前,所有人都是高度一致地看涨。”

若无意外,始于2012年的这一轮市场回升将被打断。

住建部部长姜伟新在参加两会时被问及会不会伤害购房者利益时,也只能回答说,“要先看看市场的反应再说,政策不可能让13亿人都满意,只能符合大多数人的利益,符合长远利益。”

新政争议之大,就连不常批评政府的soho中国董事长潘石屹也写了一条长微博来分析建言:我感觉应该从第三套房开始征税,把空置的房子逼到二手房市场,同时免去几年二手房交易所有税费,让房子充分流通,形成市场供应。供应量大了,房价就会降下来。而不应该增加交易过程的税费,阻碍流通。

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